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被套两次还不够?朝鲜又变卦 丹东还能坑多少炒房客? | 檀楼市

2018-05-18 15:29:22   


图片来源:视觉中国
文/MarkGu

丹东楼市又成功收割了一批购房者,这一次反而不是刚需改善,而是江浙沪包邮区的炒房客。
朝鲜官媒朝中社5月16日凌晨突然公告,鉴于韩国与美国近日开展针对朝鲜的大规模联合军演等挑衅与对抗行为,朝鲜不得不中止原定于16日举行的北南高级别会谈。
仅一天之前,韩国刚刚宣布5月16日将在韩朝边境板门店韩方一侧的和平之家举行高级别会谈,就《板门店宣言》落实方案进行磋商。再往前,韩国总统文在寅和朝鲜领导人金正恩4月27日在板门店举行会晤并签署《板门店宣言》,宣布双方将努力实现朝鲜半岛无核化和停和机制转换。
朝鲜态度反复无常,丹东或成最大输家,炒房团怕不是要懵了。

统计局也在5月16日同一天进行补刀,发布4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。一线城市商品住宅价格同比继续回落,二三线城市同比涨幅有所收窄,热点城市房价持续上涨。新建住宅同比涨幅超过10%的城市有9座。丹东4月新建商品住宅价格环比大涨2%,为70城之首,同比上涨1.6%。海口、三亚环比涨幅1.9%,同比涨幅分别为7.2%和5.4%。
两天之前的5月14日,丹东出台楼市调控升级,主要是针对丹东新区,新政规定异地公积金申请房贷时,首付比例不低于50%;非本地户籍新购房两年内限售。
其实丹东也不是第一次被东北亚政局所伤。 早在早在2011年,位于丹东的新鸭绿江大桥开工,该工程原本预计2014年完工,并将承担80%的对朝鲜贸易,预期高涨的情况下推升当地房价水涨船高,由原本的2000元/平米一路升至5000元/平米。但截止到目前朝鲜方面的大桥还未完工,新鸭绿江大桥未能通车,楼市在煎熬中不断下跌,这期间套牢了部分炒作资金,甚至是大批刚需客。《北京青年报》采访的一位本地居民表示,2011年他以内部员工价3000元/平方米左右在丹东新区预定了一套房源,2012年交齐了全款,2013年底楼盘交付,至今仍没有办理下来房产证,现在即使以原价也卖不出去。

一直到2018年4月,同样的配方、同样的套路再次上演,丹东楼市迎来复苏。
5月4日,中国经营报报道,据月亮岛工作人员介绍:现在浙江炒房团已经来到丹东,正在和老板谈整栋的3号楼,价格已经给到2亿元,金华的一个首富正在和老板谈价格。这个房子到了他们手里不翻3倍他们是不会出手的。当地其他置业顾问表示,有一名浙商来到他们楼盘,直接表示“别墅还剩多少,我全要了”。丹东目前还没有限购政策,如果只是外地人购房不低于50%首付,对于炒房客完全没有影响,大多数投机客都是全款买房。一位来自北京的王先生,买房那是相当有效率,5月6日早上七点从酒店出发,乘上一辆出租车开始转楼盘,到了下午四点多已经买了三套房,傍晚七点多还要赶飞机回北京。

根据腾讯等多家媒体的实地探访,半个月内,曾经是鬼城的丹东新区,均价已从3、4000元涨到5000至8000元,涨幅在30%到100%不等。总价低、不限购、投资想象力大,成为投资客重金押注丹东新区的原因,个别顶级户型已经突破10000元/平米。
丹东真的有这么高的投资价值,真的能担当起下一个深圳的重任么?概率很低。
首先与丹东隔岸相望的朝鲜新义州,还没有强大到能带动丹东的经济发展。 尽管丹东与朝鲜的区域和深圳与香港类似,丹东也是对朝鲜贸易最大口岸城市,但朝鲜和香港不是一个量级的,深圳早期的发展接住了大量的香港资本和全球资本,新义州恐怕还要借助丹东的力量。
任泽平曾经提出,楼市的前景,短期看政策和金融、中期看土地、长期看人口流入和产业工业等等。 丹东这一次和上一次的当家腾飞,几乎都和炒作、地缘政治相关,城市本身的动力不足。 丹东2017年年末的总人口为235.2万人,其中城镇人口107万人。全年迁入人口0.78万人,迁出人口1.22万人,人口出生率7.09‰,死亡率16.36‰,人口自然增长率-9.28‰,人口在不断地减少。

与其他各路三四线城市比起来,比如我们之前提到的菏泽、莱芜、金华,要么是有大牌房企入驻,大举攻占三四线城市,低价拿地提高周转率,要么是天量棚改推动了刚需和改善需求。丹东仅有老城区的万达广场,从2017年的当地房企销售额排名来看,前30名只有一家丹东保利天赐房地产开发有限公司,属于全国性房企。在2018年4月份之前,丹东新区二手房交易十分惨淡,中介门店每个月成交不到10单。大量中介心理很清楚,一二手房的交易都不活跃。
无论是之房产开发商、中介还是本地居民,恐怕很清楚房价暴涨只是短暂的,已经出现的限售,甚至未来可能会有的限购、限价才是长期的。
韩朝领导人4月底在板门店会面时,文在寅给了金正恩一个U盘,里面是文在寅提出的朝鲜改革开放建议:包括开发朝鲜西海岸经济带,修建连接大连、罗津和忠清北道的高铁。韩国当地媒体也做过多次报道,参与制定韩朝经济合作构想的韩国开城工业园支援财团理事长金镇香表示,交给金正恩的朝鲜半岛新经济地图,内容包括扩大朝鲜电力基础设施、连接韩朝铁路和公路、开发朝鲜西海岸经济带等诸多提议。
这本来是一个极好的机会,帮助丹东振兴经济,但朝鲜关键时刻变卦,《板门店宣言》细节落地已经变得遥遥无期。但是丹东的房价已经上涨,开发商、政府投机客都不希望房价下跌, 况且丹东还有大量的积压库存没有释放出来,炒房客只是被收割的第二波韭菜,能否顺利出逃得看政策,第一波被套牢的刚需改善,到现在还欲哭无泪呢。
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